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贵达·房建观点丨借名买房协议的法律效力及法律风险

一、借名买房协议的法律效力

(一)签订借名买房协议的原因

随着房价的年年攀升,为了更好的解决居民的住房问题,相关部门出台了一系列规范性文件,如2010417日国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔201010号)、2010430日北京市人民政府发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发〔201013号)、20101007日上海市住房保障和房屋管理 局发布的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》等,面对“房屋限购令”的出台,很多购房者为了规避“房屋限购令”、“限贷令”及减少“税费”的问题,签订“借名买房协议”的现象应运而生。

(二)借名买房协议的形式

通过查阅中国裁判文书网上关于涉及借名买房协议的案例,会发现此类案件多发生于朋友、亲人之间,基于对朋友、亲人的信任,当事人往往只是口头达成借名买房协议,并未签订书面的借名买房协议。关于借名买房协议的形式是否必须是书面形式,在“任某1、任某2与王某合同纠纷一案中,北京市高级人民法院认为:关于借名人于被借名人之间是否形成借名买房关系的问题,从涉案房屋的来源、房屋相关凭证持有、房屋实际使用情况等情况,一、二审法院确信本案借名买房一事具有高度可能性,具有一定的事实依据,因此,对涉案借名买房关系的事实予以认可。

从上述案例可以看出,借名买房协议的形式并不要求是书面形式,在通过审查涉案房屋的来源、购房票据持有及房屋实际使用或控制等情况,能够证明借名人系涉案房屋的真实购房人,法院认可借名人与被借名人形成借名买房的关系。

(三)司法实践对借名买房协议法律效力的认定

1.认定无效的情形

借名买房协议购买的房屋为政策性保证住房的,该借名买房协议会被法院认定为无效,如“章某与姚某、关某返还原物纠纷一案”中,法院认为该案中借名买房协议是无效的,国家对双方争议房屋的交易有特殊规定和限制,借名人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。该案中借名人因不具备购买军队经济适用房的条件,而借用被借名人的名义购买军队经济适用房,该行为违反了国家相关规定,应属无效行为。

另外,借名人与被借名人为规避限贷限购政策而签订的借名买房协议并非当然无效,需要结合具体情况进行具体分析。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发〔2010458号)第十六条“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”之规定及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发〔2014489号)第十条第二款“《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008411日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。”之规定可知,若借名买房协议中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,法院可认定借名买房协议有效。

2.认定有效的情形

若无上述无效情形,借名人与被借名人形成借名买房关系时,双方主体适格、意思表示真实且不违反社会公共利益的情形,法院一般会认定借名买房协议是有效合同。

二、借名买房协议不能对抗案外善意第三人

借名买房协议系借名人与被借名人之间的法律关系,对第三人而言是一种内部关系。若

被借名人将涉案房屋转让并登记于案外善意的第三人时,应当优先保护善意第三人的利益和维护交易安全,即案外善意第三人合法取得涉案房屋所有权。进一步说,善意第三人很难清楚借名人和被借名人的内部约定,根据物权法登记公示公信原则,其只能根据房屋登记簿的内容判断房屋的权属情况,其可确信被借名人是房屋的所有人并与被借名人进行房屋转让行为,因此,借名人不能基于借名买房协议对抗案外善意第三人。

三、借名买房协议的法律风险

(一)借名人的法律风险

1.借名买房协议未获法院支持的法律风险

因借名买房的情形多数发生于朋友、亲人之间,借名人与被借名大多数是口头达成借名买房协议,若借名人所举出的间接证据不能够形成完整的证据证明其系真实购房人的,当借名人主张存在借名买房协议的,则其主张将无法获得法院支持。

2.无法办理房屋过户手续的法律风险

因房屋登记于被借名人的名下,若被借名人存在擅自转让、抵押房屋或者被借名人欠债导致房屋被法院强制等情形,借名人将面临无法办理房屋过户手续的法律风险。

3.无法收回购房款的法律风险

若借名人无法举证证明自己是真实购房人,其将面临无法收回购房款的法律风险。若借名人面临无法办理房屋过户手续时,其只能向被借名人主张退回购房款,则可能会面临被借名人无力偿还的情形。鉴于上述情况,借名人应当慎重签订借名买房协议,以防面临“钱房”两空的惨状。

(二)被借名人的法律风险

1.丧失购房指标的法律风险

因被借名人将自己的购房指标让渡给借名人,其将丧失法规或政策赋予其相关优惠政策的机会。

2.存在影响个人征信记录的法律风险

若借名买房协议中的房屋付款方式是通过银行贷款方式支付的,借名人一旦未按时偿还银行按揭款,被借名人将会面临贷款银行的债务风险,同时其个人征信记录也将会受到影响。



1参见 北京市高级人民法院【2017】京民申4182号民事裁定书.

2参见 新疆维吾尔自治区高级人民法院2015新民申字第1879号民事裁定书

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